Cedolare secca: cos’è e come funziona il regime di tassazione alternativo sugli affitti, quali sono i suoi vantaggi e quali gli svantaggi.

Se hai vissuto in affitto o se hai dovuto locare la tua abitazione per un periodo di tempo medio-lungo, avrai già sentito parlare di cedolare secca. Di cosa si tratta? Del regime di tassazione alternativa disponibile per i proprietari di immobili. Attraverso questo regime il locatore sceglie in sostanza di rinunciare all’aggiornamento del canone, comprensivo dell’aumento ISTAT. Ma come funziona? Scopriamolo nel dettaglio!

Cos’è la cedolare secca per gli affitti?

Come detto, la cedolare secca è un regime di tassazione alternativo. Può essere attivata sia a inizio contratto che in seguito, e allo stesso tempo può essere revocata allo scadere di ogni anno. Ovviamente, come ogni regime di tassazione ha dei vantaggi evidenti, ma anche qualche svantaggio.

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Rinegoziare il contratto di affitto
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Il primo vantaggio è che, se si opta per questo regime fin dall’inizio, si evita di versare l’imposta di bollo da 16 euro e quella di registro, spese che invece, attivandola in seguito, non ammettono rimborso. Ma sono altri i motivi per cui sceglierla. La cedolare secca dà infatti la possibilità di usufruire di un’aliquota IRPEF al 21% sul 100% del canone di locazione annuo. Aliquota che si riduce al 10% in alcuni casi, ovvero quando l’immobile è ubicato:

– in una delle undici aree metropolitane dichiarate nel Dl 551/1998 o nei restanti capoluoghi di provincia;
– nei comuni ad alta intensità abitativa presenti nell’elenco Cipe;
– nei comuni nei quali è stato dichiarato lo stato d’emergenza dal 2009 in avanti.

Inoltre, l’aliquota della cedolare secca è fissa e non fa cumulo con altri redditi. Per fare un paragone, basti pensare che senza cedolare l’aliquota IRPEF ordinaria ammonta ad almeno il 23% sul 95% del reddito annuale complessivo, e può aumentare in base al valore del reddito. Se non bastasse, va sottolineato che la cedolare secca sostituisce gli addizionali regionali e comunali, e può essere pagata in un’unica rata se inferiore a 257,52€, in due rate (acconto del 40% e saldo del 60%) se superiore.

Cedolare secca e affitti: per quali immobili vale?

La cedolare secca è prevista e possibile per gli immobili che appartengono, per legge, alle categorie catastali da A1 ad A11 (eccetto gli A10), locati esclusivamente per uso abitativo. Non possono però optare per il regime di cedolare secca i conduttori se conducono attività di impresa o di lavoro autonomo.

Che durata può avere un contratto di locazione con cedolare secca? Dipende. Con la Legge di Bilancio 2020 è diventato infatti possibile scegliere la cedolare secca anche se si è proprietari di immobili destinati ad affitto breve, ad esempio case-vacanze. Per affitto breve si intendono anche le locazioni inferiori a 30 giorni, che non prevedono la registrazione del contratto. Si tratta di una novità introdotta per limitare il fenomeno degli affitti in nero.

Contratto cedolare secca: quando conviene

Con i vantaggi descritti in precedenza, potrebbe sembrare che la cedolare secca sia sempre conveniente sia per l’inquilino che per il locatore. E in effetti è così, soprattutto per il conduttore. Vero che infatti l’indice ISTAT potrebbe anche portare in linea teorica a far calare il prezzo d’affitto, ma nei fatti si tratta di un evento successo di rado, per non dire mai.

L’indice tende normalmente ad aumentare. E questo potrebbe far supporre che in fin dei conti per un proprietario possa essere più conveniente un regime standard. Ma se capisce fino in fondo la cedolare secca come funziona, è evidente che nella gran parte delle circostanze sia utile anche al locatore. Ricordiamo infatti che l’aliquota della cedolare secca è del 10% o del 21%, mentre nel regime standard varia in base al reddito ma parte dal 23%.

Ad ogni modo, bisogna sempre fare la propria scelta partendo anche dal reddito del contribuente. Se non si supera una certa soglia (8125 euro), il locatore è infatti esentato dalle imposte. In questo caso è conveniente rimanere nel regime Irpef, dal momento che l’adesione alla cedolare secca non prevede alcuna soglia di esenzione. Insomma, come per ogni decisione in materia fiscale è bene valutare esclusivamente il proprio caso.


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